Le savoir-faire de notre étude s’exerce aussi bien dans le domaine du droit de la famille qu’en matière de ventes immobilières ou d’assistance aux chefs d’entreprise.
Pour illustrer nos domaines d’intervention, nous présentons ici quelques-uns des dossiers traités par Maître Pierre Sahuc.
La confidentialité et le secret professionnel sont au cœur de nos préoccupations, nous avons donc modifié quelque peu les situations, les prénoms et les lieux.
Avertissements : les présentations qui vont suivre ne constituent pas des consultations juridiques et ne peuvent être utilisées comme telles. Nous restons à votre disposition pour répondre à vos questions lors de rendez-vous personnalisés.
Dans ce contexte de famille recomposée, Michel et Anne se sont mariés sous le régime de la séparation de biens et ont toujours scrupuleusement veillé à ne pas mélanger leurs patrimoines respectifs qui se composent principalement :
Pour Michel :
- des murs d’un local commercial actuellement loué à une banque.
Pour Anne :
- d’un appartement parisien, résidence principale du couple,
- d’une maison de vacances sur la côte basque.
En outre, chacun des époux dispose d’une épargne confortable et perçoit une pension de retraite lui permettant très largement de pourvoir à ses besoins.
Pour illustrer nos domaines d’intervention, nous présentons ici quelques-uns des dossiers traités par Maître Pierre Sahuc.
La confidentialité et le secret professionnel sont au cœur de nos préoccupations, nous avons donc modifié quelque peu les situations, les prénoms et les lieux.
Avertissements : les présentations qui vont suivre ne constituent pas des consultations juridiques et ne peuvent être utilisées comme telles. Nous restons à votre disposition pour répondre à vos questions lors de rendez-vous personnalisés.
Premier dossier : Famille recomposée
Nous rencontrons un couple de septuagénaires, Michel et Anne. Ils n’ont pas d’enfant ensemble mais, de son précédent mariage, Michel a 2 filles aujourd’hui majeures.Dans ce contexte de famille recomposée, Michel et Anne se sont mariés sous le régime de la séparation de biens et ont toujours scrupuleusement veillé à ne pas mélanger leurs patrimoines respectifs qui se composent principalement :
Pour Michel :
- des murs d’un local commercial actuellement loué à une banque.
Pour Anne :
- d’un appartement parisien, résidence principale du couple,
- d’une maison de vacances sur la côte basque.
En outre, chacun des époux dispose d’une épargne confortable et perçoit une pension de retraite lui permettant très largement de pourvoir à ses besoins.
Premier problème
Au cours du rendez-vous, Michel et Anne découvrent avec un grand étonnement que la loi prévoit que si Michel décède le premier ses biens seront recueillis par ses deux filles et par Anne qui héritera d’un quart en pleine propriété des biens de son mari.
Michel et Anne pensaient à tort qu’en séparation de biens le conjoint survivant n’était pas héritier.
Cette règle de transmission contrecarre les projets du couple qui avait toujours souhaité que les biens de Michel reviennent seulement à ses filles.
Leur étonnement se transforme en stupeur, quand ils apprennent que lorsqu’Anne décédera à son tour, ses biens, y compris la part qu’elle aura dans les biens de Michel, reviendront, si rien n’est fait et comme elle n’a pas d’enfant, à ses frères et sœurs avec lesquels elle n’a pourtant plus aucun contact.
Michel et Anne pensaient à tort qu’en séparation de biens le conjoint survivant n’était pas héritier.
Cette règle de transmission contrecarre les projets du couple qui avait toujours souhaité que les biens de Michel reviennent seulement à ses filles.
Leur étonnement se transforme en stupeur, quand ils apprennent que lorsqu’Anne décédera à son tour, ses biens, y compris la part qu’elle aura dans les biens de Michel, reviendront, si rien n’est fait et comme elle n’a pas d’enfant, à ses frères et sœurs avec lesquels elle n’a pourtant plus aucun contact.
Second problème
Il faut ensuite analyser l’hypothèse où Anne décèderait avant Michel.
Anne n’a pas d’enfant et ses parents sont décédés, la loi prévoit que, dans ce cas, tous ses biens reviennent à Michel.
Cependant l’analyse des titres de propriété nous apprend que la maison de la côte basque a été attribuée à Anne dans un partage intervenu entre elles et ses frères et sœurs après le décès de leurs parents.
Cette situation n’est pas anodine et va impacter la règle de la transmission de ce bien. En effet, selon la loi, cette maison, contrairement aux autres biens de l’héritage, reviendra pour moitié à Michel et pour moitié aux frères et sœurs d’Anne. C’est ce que l’on appelle communément et avec une certaine approximation, le droit de retour des frères et sœurs.
Anne est perplexe. Elle met en avant que, dans le partage, elle a payé à ses frères et sœurs une somme d’argent appelée soulte. Elle fait également valoir que depuis le partage elle a fait de nombreux travaux de rénovation.
Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, ces circonstances ne sont cependant pas de nature à modifier la règle successorale et Michel n’hérita que de la moitié de la maison.
Anne n’a pas d’enfant et ses parents sont décédés, la loi prévoit que, dans ce cas, tous ses biens reviennent à Michel.
Cependant l’analyse des titres de propriété nous apprend que la maison de la côte basque a été attribuée à Anne dans un partage intervenu entre elles et ses frères et sœurs après le décès de leurs parents.
Cette situation n’est pas anodine et va impacter la règle de la transmission de ce bien. En effet, selon la loi, cette maison, contrairement aux autres biens de l’héritage, reviendra pour moitié à Michel et pour moitié aux frères et sœurs d’Anne. C’est ce que l’on appelle communément et avec une certaine approximation, le droit de retour des frères et sœurs.
Anne est perplexe. Elle met en avant que, dans le partage, elle a payé à ses frères et sœurs une somme d’argent appelée soulte. Elle fait également valoir que depuis le partage elle a fait de nombreux travaux de rénovation.
Selon la jurisprudence de la Cour de Cassation, ces circonstances ne sont cependant pas de nature à modifier la règle successorale et Michel n’hérita que de la moitié de la maison.
Nos Solutions
Afin que ses deux filles soient ses seules héritières, nous proposons à Michel qu’il rédige un testament dans lequel Anne sera écartée de sa succession.
Quant à Anne, elle pourra établir soit une donation au profit de Michel des biens qu’elle laissera à son décès soit un testament pour faire de son mari son légataire universel. Toujours dans le but d’éviter que son patrimoine ne reviennent à ses frères et sœurs, il lui faudra également désigner, par testament, un légataire universel de second rang pour le cas où, par exemple, Michel décèderait avant elle.
Ainsi, sans cette consultation, les a priori de Michel et Anne sur les règles successorales auraient pu les conduire à des situations très délicates à gérer et non conformes à leurs aspirations.
Quant à Anne, elle pourra établir soit une donation au profit de Michel des biens qu’elle laissera à son décès soit un testament pour faire de son mari son légataire universel. Toujours dans le but d’éviter que son patrimoine ne reviennent à ses frères et sœurs, il lui faudra également désigner, par testament, un légataire universel de second rang pour le cas où, par exemple, Michel décèderait avant elle.
Ainsi, sans cette consultation, les a priori de Michel et Anne sur les règles successorales auraient pu les conduire à des situations très délicates à gérer et non conformes à leurs aspirations.
Aller plus loin
Un prochain rendez-vous avec Michel et Anne sera consacré à l’examen des techniques d’anticipation successorale (donation, donation-partage) et à la possibilité pour Anne d’adopter les filles de Michel.
Si vous aussi, vous souhaitez nous soumettre votre situation ou votre projet, contactez-nous en cliquant ici .
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Deuxième dossier : Acquérir en famille
Nous rencontrons, Suzanne, 68 ans, qui vient d'hériter de Claude, son partenaire de PACS, lui-même sans enfant et l'ayant désigné comme sa seule et unique héritière.
Forte des liquidités importantes recueillies, notre soixantenaire souhaite investir dans la pierre et vient de repérer la maison idéale, qu'elle souhaiterait habiter une partie de l'année et louer le restant.
La mort de son compagnon a, comme l'on peut s'y attendre, ébranlé Suzanne. Plutôt insouciante jusque-là, elle veut désormais anticiper et préparer le futur.
Elle sait notamment que, fiscalement, lors de son propre décès, sa fille unique, Valérie devra faire face au règlement d'un impôt conséquent.
Ayant suivi le conseil de son amie, Anne, elle vient trouver le notaire, dont cette dernière lui a soufflé le nom.
Forte des liquidités importantes recueillies, notre soixantenaire souhaite investir dans la pierre et vient de repérer la maison idéale, qu'elle souhaiterait habiter une partie de l'année et louer le restant.
La mort de son compagnon a, comme l'on peut s'y attendre, ébranlé Suzanne. Plutôt insouciante jusque-là, elle veut désormais anticiper et préparer le futur.
Elle sait notamment que, fiscalement, lors de son propre décès, sa fille unique, Valérie devra faire face au règlement d'un impôt conséquent.
Ayant suivi le conseil de son amie, Anne, elle vient trouver le notaire, dont cette dernière lui a soufflé le nom.
Premier problème
Suzanne, peu rompue à ce type d’exercice, il s’agit là de son premier investissement immobilier, s’interroge sur le mode d’acquisition à privilégier. Elle a notamment entendu parler des SCI (sociétés civiles immobilières) et pense que cette option conviendrait parfaitement à son projet puisqu’elle souhaite également faire bénéficier sa fille de cet achat.
Elle obtiendra au cours du rendez-vous la confirmation que l’adage voulant que le mieux est l’ennemi du bien se vérifie. Car la SCI qui peut avoir un intérêt pour transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs enfants, perd en présence d’une enfant unique cet atout et ne se départit, en revanche, jamais de ses lourdeurs et surcoûts de fonctionnement.
Nous déconseillerons donc à Suzanne le recours à ce mode d’acquisition et tuerons dans l’œuf la croyance pourtant répandue que la SCI permet en matière de résidence principale des déductions fiscales qui ne seraient pas accessibles à un acquéreur en nom propre.
Elle obtiendra au cours du rendez-vous la confirmation que l’adage voulant que le mieux est l’ennemi du bien se vérifie. Car la SCI qui peut avoir un intérêt pour transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs enfants, perd en présence d’une enfant unique cet atout et ne se départit, en revanche, jamais de ses lourdeurs et surcoûts de fonctionnement.
Nous déconseillerons donc à Suzanne le recours à ce mode d’acquisition et tuerons dans l’œuf la croyance pourtant répandue que la SCI permet en matière de résidence principale des déductions fiscales qui ne seraient pas accessibles à un acquéreur en nom propre.
Deuxième problème
Nous attirons ensuite l'attention de Suzanne sur la fiscalité de l'opération de location qu'elle envisage : durée de location à ne pas dépasser pour ne pas perdre le statut de résidence principale, qui rappelons-le permet l’exonération fiscale de la plus-value lors de la revente ; statut de la location saisonnière ; régime fiscal applicable aux futurs loyers, s'agit-il de revenus professionnels ou de revenus des particuliers ; le régime du microfoncier leur est-il applicable ?
Troisième problème :
Une fois la maison acquise, Suzanne envisage de faire donation à sa fille de la nue-propriété de cette dernière afin d'anticiper sa succession. Si cette solution est parfaitement envisageable ce que nous lui confirmons, nous l’informons également du coût de ces divers actes et de la possibilité de parvenir au même résultat, pour un coût diminué.
Nos solutions
Tel que nous venons de l’indiquer l’acquisition ne passera pas par la création d’une SCI mais sera réalisée en nom propre, toutefois et plutôt que d'effectuer la donation a posteriori, il est ressorti de notre consultation qu’il sera plus judicieux de procéder à un don de somme d'argent préalable, de manière à financer une acquisition commune entre elle et Valérie, sa fille.
Le coût de ce type de donation est moins élevé que celui d'une donation de bien immobilier.
Dès lors, il s'agira simplement de constater l'acquisition de la maison d'une part par Suzanne pour l'usufruit, et d'autre part par Valérie pour la nue-propriété, grâce à l'argent que cette dernière vient de recevoir de sa génitrice.
Ainsi au décès de Suzanne, la maison n'entrera pas dans la succession et pour peu que ce décès intervienne plus de 15 ans après la donation de somme d'argent, l'abattement de 100 000,00 € applicable entre parent et enfant sera pleinement utilisable pour le reliquat de patrimoine restant à transmettre.
Le coût de ce type de donation est moins élevé que celui d'une donation de bien immobilier.
Dès lors, il s'agira simplement de constater l'acquisition de la maison d'une part par Suzanne pour l'usufruit, et d'autre part par Valérie pour la nue-propriété, grâce à l'argent que cette dernière vient de recevoir de sa génitrice.
Ainsi au décès de Suzanne, la maison n'entrera pas dans la succession et pour peu que ce décès intervienne plus de 15 ans après la donation de somme d'argent, l'abattement de 100 000,00 € applicable entre parent et enfant sera pleinement utilisable pour le reliquat de patrimoine restant à transmettre.
Aller plus loin
La rencontre avec le notaire est également un moment privilégié pour envisager avec lui d'autres mode de transmission visant à diminuer le montant de l'impôt qui sera dû à terme.
Si vous aussi, vous souhaitez nous soumettre votre situation ou votre projet, contactez-nous en cliquant ici .
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Troisième dossier : Transformer un grenier en chambre.
Nous rencontrons un couple de trentenaires, Camille et Mehdi, en mal d’installation, tous deux gagnent très correctement leurs vies et désirent se lancer dans le projet d’une vie, l’acquisition d’un bel appartement au cœur de Paris. Au cours des nombreuses visites organisées, ils ont eu la chance d’avoir un coup de cœur, qui, détail non négligeable, est dans leurs moyens.
L’appartement est idéalement situé et possède un potentiel d’agrandissement appréciable, il est au dernier étage, sous les « chambres de bonnes » aujourd’hui reconverties en grenier, et est vendu avec deux de ces anciennes chambres, de belles superficies et juste à son aplomb.
Nos jeunes gens voient dans cette surface complémentaire la possibilité inespérée de transformer ce logement déjà très convenable en un beau et vaste duplex, par création d’une trémie qui accueillera l’escalier permettant l’accès à une très grande chambre sous les toits, qu’ils occuperont, laissant à leurs enfants les chambres de l’étage inférieur.
L’appartement est idéalement situé et possède un potentiel d’agrandissement appréciable, il est au dernier étage, sous les « chambres de bonnes » aujourd’hui reconverties en grenier, et est vendu avec deux de ces anciennes chambres, de belles superficies et juste à son aplomb.
Nos jeunes gens voient dans cette surface complémentaire la possibilité inespérée de transformer ce logement déjà très convenable en un beau et vaste duplex, par création d’une trémie qui accueillera l’escalier permettant l’accès à une très grande chambre sous les toits, qu’ils occuperont, laissant à leurs enfants les chambres de l’étage inférieur.
Premier problème
Camille et Mehdi sont conscients que de tels travaux, au sein d’une copropriété doivent faire l’objet d’autorisations du syndicat. Ils viennent donc trouver le notaire de leur quartier afin de définir les contours de ces dernières.
Après analyse du règlement de copropriété fourni par le vendeur, la destination globale de la copropriété a été identifiée. Il s’agit d’une destination mixte d’habitation et de profession libérale à l’exclusion de tous commerces. Les changements d’affectation des locaux compris dans cette copropriété sont libres tant qu’ils respectent la destination globale.
Camille et Mehdi ne cachent pas leur étonnement lorsque nous leur annonçons que la transformation de ces greniers en chambre d’habitation n’a pas à recevoir d’approbation du reste des copropriétaires.
Nous leur confirmons en revanche que l’ouverture d’une trémie devra quant à elle bien être autorisée par une majorité des copropriétaires au cours d’une prochaine assemblée, ces travaux bien que financés intégralement par eux devant impacter une partie commune de l’immeuble.
Après analyse du règlement de copropriété fourni par le vendeur, la destination globale de la copropriété a été identifiée. Il s’agit d’une destination mixte d’habitation et de profession libérale à l’exclusion de tous commerces. Les changements d’affectation des locaux compris dans cette copropriété sont libres tant qu’ils respectent la destination globale.
Camille et Mehdi ne cachent pas leur étonnement lorsque nous leur annonçons que la transformation de ces greniers en chambre d’habitation n’a pas à recevoir d’approbation du reste des copropriétaires.
Nous leur confirmons en revanche que l’ouverture d’une trémie devra quant à elle bien être autorisée par une majorité des copropriétaires au cours d’une prochaine assemblée, ces travaux bien que financés intégralement par eux devant impacter une partie commune de l’immeuble.
Second problème
Nouvel étonnement de nos protagonistes lorsque nous attirons leur attention sur la nécessité de se poser la question d’une autorisation à requérir auprès de la mairie de Paris, et plus précisément de son service urbanisme.
Si là encore le changement de destination n’a pas à être déclaré, car traditionnellement la transformation de locaux accessoires d’une habitation en pièce de cette habitation n’a pas à être autorisée par l’administration, cela ne veut pas dire que les travaux envisagés par Camille et Mehdi pourront s’exempter de l’aval de l’administration. Ils le seront mais pour une autre raison : la création de surface. En effet nous l’avons dit les deux greniers ont ensemble une belle superficie, et celle-ci dépasse les 20 m², en ce cas le dépôt d’une déclaration préalable de travaux sera nécessaire.
Si là encore le changement de destination n’a pas à être déclaré, car traditionnellement la transformation de locaux accessoires d’une habitation en pièce de cette habitation n’a pas à être autorisée par l’administration, cela ne veut pas dire que les travaux envisagés par Camille et Mehdi pourront s’exempter de l’aval de l’administration. Ils le seront mais pour une autre raison : la création de surface. En effet nous l’avons dit les deux greniers ont ensemble une belle superficie, et celle-ci dépasse les 20 m², en ce cas le dépôt d’une déclaration préalable de travaux sera nécessaire.
Nos solutions
Forts de ces éclaircissements, Camille et Mehdi vont pourvoir avec notre aide mettre en place les dossiers à transmettre à ces deux organismes que sont le syndicat des copropriétaires, via son mandataire, le syndic, et les services d’urbanisme de la ville et appréhender les délais que chacune de ces formalités requiert.
Aller plus loin
Avec l’accord de leur vendeur, il serait même possible d’envisager l’adjonction à la promesse de vente d’une condition suspensive d’obtention des différents accords avant que l’acquisition définitive de l’appartement et de ses annexes ne soit signée.
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